Ciclo de vida de la propiedad
El ciclo de vida de un objeto inmobiliario es el período de tiempo durante el cual el bien inmueble existe como un objeto físico.
El ciclo de vida de bienes inmuebles adquiridos con fines comerciales, desde el punto de vista del propietario de esta propiedad se puede repetir con el nuevo propietario de la misma propiedad hasta el final de la vida de la propiedad. El ciclo de vida está constantemente sujeto a ciertas regularidades, según G. Harrison: este término es físico, económico, cronológico y el término restante de la vida económica.
La fecha límite para la vida física de un objeto es el momento en que uno puede vivir o trabajar en un edificio o estructura existente. Este indicador puede ser normativo, calculado, real e incrementado al mejorar las condiciones o mediante la modernización. Si el objeto de un bien inmueble es demolido, entonces el término de vida física termina.
En el momento de la vida económica, incluya el período durante el cual el objeto puede ser utilizado, recibiendo, mientras que el beneficio, estas mejoras contribuyen al costo del objeto. Si las mejoras realizadas no contribuyen al valor de la propiedad porque está obsoleta, entonces el término de su vida económica termina aquí.
Por edad cronológica se entiende el período que ha transcurrido desde la fecha de puesta en servicio de la propiedad hasta la fecha de su evaluación.
Vida de servicio
En la evaluación de la apariencia del objeto inmobiliario, su condición técnica, factores económicos que afectan el valor total del objeto, se basa la edad efectiva.
La edad efectiva es la edad correspondiente al estado físico específico del objeto y teniendo en cuenta la posibilidad de su realización.
El término de servicio típico es la vida de servicio normativa.
La vida útil normativa es la vida útil de los edificios o estructuras, que se define en las leyes reguladoras.
Bajo el término de la vida económica restante del edificio se entiende el período desde la fecha de su evaluación hasta el final de la vida económica. Este período es utilizado por un tasador experto para estimar los ingresos futuros. La vida económica restante de la instalación se ve incrementada por su modernización o reparación.
Todas las etapas del ciclo de vida y la vida de los bienes inmuebles discutidos anteriormente están relacionadas. El propietario de bienes inmuebles para la implementación de medidas adecuadas que garanticen un aumento en la rentabilidad de la propiedad y su preservación debe tener en cuenta el hallazgo de bienes inmuebles en una determinada (cualquier) etapa del ciclo de vida.
Etapas del ciclo de vida de la propiedad
Entonces los objetos de bienes inmuebles durante el tiempo de su existencia están sujetos a cambios económicos, físicos, legales y pasan las siguientes etapas del ciclo de vida:
- la formación es una construcción, es decir, la creación de una nueva empresa, la compra o asignación de un terreno;
- operación: incluye funcionamiento y desarrollo, es decir, expansión, reorganización o reconstrucción;
- la terminación de la existencia es demolición, destrucción natural o liquidación.
Etapas del ciclo de vida de la propiedad:
1. Formación del diseño del proyecto y elección de la opción de utilizar el terreno libre . Durante este período, se elige el mejor y más efectivo uso de la tierra. La elección del caso de uso se completa con el desarrollo de un diseño técnico para el diseño de mejoras.
2. Diseñando mejoras. En esta etapa, sobre la base de la asignación de diseño técnico, el proyecto se desarrolla con la producción de la documentación necesaria para obtener los permisos e implementar la preparación de la parcela, así como la colocación de las comunicaciones, la construcción de edificios y la plantación de nuevas plantaciones.
3. Fabricación (montaje, construcción) de mejoras . Durante el período de implementación del proyecto, las organizaciones contratistas modifican casi por completo todas las características físicas de la instalación, y corrigen estos cambios en el inventario y los documentos catastrales.
4. Apelación (compra y venta, donación, arrendamiento, etc.) con la transferencia de los derechos de propiedad o con la apariencia de un gravamen en este derecho. En esta etapa, las operaciones con el objeto inmobiliario se llevan a cabo.
5. Use (use) de la instalación para su propósito previsto con mantenimiento técnico y operacional . En esta etapa del ciclo de vida, el gerente (o la empresa de administración profesional) organiza el consumo racional de los usuarios del potencial de consumo de la instalación.
6. Modernización : reparaciones mayores, reconstrucción, restauración de mejoras con posible nueva configuración (cambiando el propósito funcional) de la instalación. Esta etapa comienza en el momento en que el objeto en el estado actual ya no puede satisfacer las necesidades actuales de los usuarios o (y) si su operación se vuelve económicamente ineficiente. En esta etapa, al menos una revisión general se lleva a cabo sin cambiar la solución de planificación y el propósito funcional, pero con la eliminación del desgaste físico y la obsolescencia funcional.
7. Eliminación, demolición de mejoras, eliminación o reciclaje de materiales . El ciclo de vida termina con la demolición de mejoras al final de su vida económica. La empresa de gestión prepara propuestas para establecer un marco de tiempo y un método económicamente factible para la demolición de edificios, teniendo en cuenta la posibilidad de vender elementos estructurales y materiales de los edificios y las comunicaciones que se liquidan.