Bienes inmuebles en venta
En virtud del contrato de venta de bienes inmuebles (el contrato para la venta de bienes inmuebles), el vendedor se compromete a transferir a la propiedad del comprador una parcela, un edificio, una estructura, un apartamento u otro inmueble (cláusula 1, artículo 549 del Código Civil de la Federación de Rusia).
La compra y venta es una de las transacciones más comunes con bienes inmuebles.
El contrato de venta de bienes inmuebles se paga, consensual, recíproco.
Las disposiciones generales para la venta de bienes inmuebles se encuentran en el § 7 cap. 30 del Código Civil de la Federación de Rusia. Las características de la venta de la tierra están previstas por el Código de la Tierra de la Federación de Rusia, los buques de mar - KTM RF.
Los sujetos de este contrato son el vendedor y el comprador de bienes inmuebles . Pueden ser tanto ciudadanos que venden y compran activamente sus propios apartamentos, terrenos, casas de campo, etc., como entidades legales que compran inmuebles para sus oficinas, empresas, etc. En algunos casos, en la celebración de un contrato de compra / venta de bienes inmuebles como un vendedor y un comprador pueden participar y otros temas de los derechos civiles (la Federación de Rusia, las entidades constituyentes de la Federación de Rusia, los municipios).
En la mayoría de los casos, como el vendedor de bienes inmuebles es el propietario. Como excepción, los sujetos de la ley de gestión económica y gestión operativa - empresas estatales y municipales, instituciones y empresas estatales también pueden ser vendedores.
Las empresas estatales o municipales no pueden enajenar bienes inmuebles sin el consentimiento del propietario (cláusula 2 del artículo 295, cláusula 1 del artículo 297 del Código Civil de la Federación de Rusia). En cuanto a la institución, solo puede enajenar los bienes inmuebles que fueron adquiridos de los ingresos de las actividades permitidas por su carta y registrados en un balance separado (cláusula 2, artículo 298 del Código Civil de la Federación Rusa).
Contenido del contrato de venta de bienes inmuebles
Las condiciones esenciales del contrato son el tema y el precio.
El sujeto puede ser un terreno, un edificio, una construcción o un apartamento, así como otros bienes inmuebles.
El acuerdo debe especificar los datos que le permiten determinar definitivamente los bienes inmuebles que están sujetos a transferencia al comprador según el contrato, incluidos los datos que determinan la ubicación de la propiedad en el terreno correspondiente o como parte de otros bienes inmuebles (Artículo 554 del Código Civil de la Federación de Rusia). Por lo tanto, si el objeto del contrato es un edificio, un edificio, una premisa, el contrato debe especificar su ubicación, dirección, designación, año de construcción, área, etc. En ausencia de estos datos en el contrato, la condición para bienes inmuebles sujetos a transferencia no se considera acordado por las partes, y el contrato no está concluido.
El precio de un edificio, estructura u otra propiedad inmueble ubicada en la parcela incluye el precio de la parte relevante de la parcela transferida con esta propiedad real o el derecho a ella, a menos que la ley o el contrato de venta de bienes inmuebles dispongan lo contrario (párrafo 2 del Artículo 555). A falta de especificar el precio del inmueble en el contrato, se considera que no se ha concluido (párrafo 1 del Artículo 555).
Como la propiedad inmobiliaria en la mayoría de los casos tiene un vínculo inextricable con la tierra, cuando se transfiere la propiedad de la propiedad, es necesario resolver la cuestión de los derechos a una parcela, cuando el propietario de una parcela cambia, la cuestión de los derechos sobre los bienes inmuebles ubicados en ella.
En el art. 552 del Código Civil de la Federación de Rusia fijó los derechos a una parcela de tierra cuando se vende un edificio.
De acuerdo con la regla general del contrato para la venta de un edificio, estructura u otro bien inmueble al comprador simultáneamente con la transferencia de la propiedad de tal propiedad, se transfieren los derechos sobre la parte de la parcela que está ocupada por este inmueble y necesaria para su uso.
Si el vendedor es el propietario de la parcela en la que se encuentra el inmueble vendido, el comprador tiene derecho de propiedad o el derecho de arrendamiento o el otro derecho a la parte correspondiente de la parcela de tierra proporcionada por el contrato para la venta de bienes inmuebles.
Si el contrato no especifica el derecho a la parcela de terreno pertinente transferido al comprador de bienes inmuebles, el derecho de propiedad sobre la parte de la parcela que está ocupada por el inmueble y necesaria para su uso pasa al comprador.
Al mismo tiempo, la venta de bienes inmuebles ubicados en una parcela que no pertenece al vendedor sobre el derecho de propiedad está permitida sin el consentimiento del propietario de este sitio, a menos que esto sea contrario a las condiciones para usar dicho sitio establecido por ley o contrato. Al vender dicha propiedad, el comprador adquiere el derecho de usar la parte relevante de la parcela en los mismos términos que el vendedor de bienes inmuebles.
El artículo 553 del Código Civil establece los derechos sobre bienes inmuebles en la venta de tierras.
Si el terreno se vende sin transferir la propiedad del comprador de este inmueble, el vendedor se reserva el derecho de usar una parte de la parcela que está ocupada por bienes inmuebles y es necesaria para su uso, en las condiciones determinadas por el contrato de venta.
Si no se determinan las condiciones para el uso de la parte relevante de la parcela mediante el contrato de venta, el vendedor conserva el derecho de uso limitado (servidumbre) de la parte de la parcela que está ocupada por bienes inmuebles y es necesaria para su uso de acuerdo con su propósito.
Ciertas características de la transferencia de bienes inmuebles. Se formaliza mediante la firma por las partes del certificado de transferencia u otro documento que confirma la transferencia de propiedad por parte del vendedor y su aceptación por parte del comprador (Artículo 556 del Código Civil de la Federación de Rusia). La evasión de una de las partes de la firma del documento sobre la transferencia de bienes inmuebles en los términos estipulados en el contrato se considera una denegación del vendedor en consecuencia de la obligación de transferir la propiedad, y el comprador - de la obligación de tomar la propiedad.
La aceptación por parte del comprador de bienes inmuebles que no cumpla con los términos del contrato, incluso cuando dicha discrepancia esté estipulada en el documento sobre la transferencia de bienes inmuebles, no es motivo para eximir al vendedor de la responsabilidad por el cumplimiento inadecuado del contrato.
Los requisitos para la forma del contrato para la venta de bienes inmuebles son arte establecido. 550 Código Civil. El contrato de venta de inmuebles se celebra por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes (cláusula 2, artículo 434 del Código Civil de la Federación de Rusia). El incumplimiento de la forma del contrato para la venta de bienes inmuebles implica su invalidez.
Cabe señalar que la legislación actual no prevé la certificación notarial obligatoria del contrato para la venta de bienes inmuebles (las partes pueden hacerlo a su discreción). Al mismo tiempo, la transferencia de la propiedad al comprador está sujeta al registro estatal (párrafo 1 del artículo 551 del Código Civil de la Federación de Rusia).
El registro estatal se entiende como un acto legal de reconocimiento y confirmación por parte del Estado de origen, restricción (gravamen), transferencia o terminación del derecho a la propiedad inmobiliaria de conformidad con el Código Civil de la Federación de Rusia.
El registro estatal es la única evidencia de la existencia de un derecho registrado, que solo puede ser impugnado en un procedimiento judicial. El procedimiento de registro está establecido por la Ley "Sobre el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con él".
El derecho de propiedad de bienes inmuebles pasa al adquirente desde el momento del registro estatal, y su ejecución hasta este punto (transferencia de documentos, desalojo y transferencia, etc.) no implica la transferencia de propiedad, la carga de contenido y el riesgo de pérdida accidental de la propiedad del adquirente (Artículo 210 , 211 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Sin embargo, si una de las partes elude el registro estatal de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles, el tribunal tiene derecho, a solicitud de la otra parte, a decidir sobre el registro estatal de la transferencia de propiedad.
Cabe señalar que el registro, como regla general, no está sujeto al contrato en sí, el tema del cual es propiedad real, sino la transferencia del derecho a la misma.
Características de la venta de viviendas
Una condición esencial para el contrato para la venta de una casa residencial, apartamento, parte de un edificio de apartamentos o apartamento en el que las personas que conservan de acuerdo con la ley el derecho a utilizar esta vivienda después de su adquisición por el comprador es una lista de estas personas que indican sus derechos a utilizar la vivienda que se vende.
El contrato para la venta de una casa residencial, apartamento, parte de un edificio de apartamentos o apartamento está sujeto a registro estatal y se considera que está concluido desde el momento de dicho registro.