El contrato de contratación social de una vivienda

El concepto y los tipos del contrato de alquiler de una vivienda

Antes de la adopción del Código Civil, el alquiler de una vivienda coexistía con un tipo diferente de uso de la vivienda de otra persona: el alquiler. La distinción entre la contratación de una vivienda y su alquiler estaba determinada por la Ley marco de la política de vivienda y consistía en el propósito de cada uno de los contratos: la vivienda estaba destinada al consumidor y la renta era para uso comercial de la vivienda. Con la adopción del GK RF, la contratación recibió la misma función que el arrendamiento con la participación de los ciudadanos como inquilinos. El Instituto de Contratación y el Instituto de Arrendamiento no se limitaron a ningún tipo de vivienda según la forma de propiedad.

Desde la introducción de la segunda parte del Código Civil de la Federación de Rusia, es decir, desde el 1 de marzo de 1996, el arrendamiento de una vivienda con la participación de los ciudadanos como inquilinos se excluye posteriormente del sistema de contratos de vivienda como un contrato duplicado para la contratación de una vivienda.

Una persona jurídica puede participar en la relación de contratar una vivienda solo como arrendatario. Las relaciones de subarriendo con el ciudadano en este caso están excluidas.

El alquiler de una vivienda está regulado por las reglas de Ch. 35 del Código Civil de la Federación de Rusia y las normas de la legislación de vivienda (incluida la legislación de los sujetos de la Federación de Rusia, ya que la legislación de vivienda pertenece al tema de la jurisdicción conjunta de la Federación de Rusia y sus súbditos).

En virtud de un contrato de alquiler de una vivienda, el propietario o la persona autorizada por él (el propietario) se compromete a proporcionar a la otra parte (empleador) una vivienda para el pago en posesión y uso para residir en ella (Cláusula 1, Artículo 671 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El contrato de alquiler de una vivienda es consensual (el empleador "acuerda otorgar"), oneroso ("a cambio de una tarifa") y recíproco (a medida que surjan derechos y obligaciones en ambos lados). Esta disposición se aplica a todos los contratos para el alquiler de una vivienda, independientemente de quién sea el propietario del alojamiento alquilado y quién actúe como empleador.

El legislador identifica dos tipos de contrato bajo consideración: el contrato para la contratación de una vivienda en el estado y las viviendas municipales de uso social (el contrato de contratación social) y el contrato para la contratación de una vivienda en un parque de viviendas privadas. Este tipo de contrato ha recibido en la literatura el nombre del contrato de contratación comercial .

Aunque, en general, el Código Civil regula por separado el reclutamiento comercial y social, contiene una serie de reglas generales aplicables a estos contratos: Sección 1, art. 671 (definición del contrato); Art. 674 (formulario de contrato); Art. 675 (preservación del contrato al transferir la propiedad de una vivienda); Art. 678 (deberes del empleador); Art. 680 (residentes temporales); Art. 681 (reparación de locales alquilados); ítem 1, 2, 3 del art. 685 (subarrendamiento). Otras normas gl. 35 El Código Civil de la Federación de Rusia puede ser general (se aplica al contrato de contratación social) solo en el caso de que no esté previsto en la legislación sobre vivienda.

El artículo 672 es el único en el Código Civil de la Federación Rusa, que está directamente dedicado solo al contrato de contratación social. Introduce el concepto de "contrato de contratación social" y define el alcance de su aplicación: las viviendas estatales y municipales, así como el estado legal de los miembros de la familia del empleador. En lo que se refiere al orden de conclusión, los motivos y las condiciones de este acuerdo, el Código Civil de la Federación de Rusia se refiere a la legislación sobre vivienda que regula directamente este acuerdo.

El RF CC como un contrato independiente también asigna un contrato para la contratación de un alojamiento especializado.

El contrato de contratación social de una vivienda

De acuerdo con la Parte 1 del art. 672 del Código Civil de la Federación de Rusia en el estado y el stock de viviendas municipales de uso social, los locales residenciales se proporcionan a los ciudadanos en virtud de un contrato para la contratación social de una vivienda. Con la entrada en vigor de la Federación de Vivienda de la Federación de Rusia, así como la aprobación del Modelo de Contrato para la Ocupación Social de la Vivienda, este contrato encontró su regulación legislativa detallada. Las normas del Código Civil de la Federación de Rusia se aplican a las disposiciones de la legislación sobre vivienda subsidiariamente, a menos que el Parlamento de la RF establezca lo contrario. Por lo tanto, las cuestiones del alquiler social de una vivienda quedaron plenamente reguladas por las normas de vivienda y la legislación civil.

En virtud del contrato de contratación social de una vivienda, el propietario de una vivienda de un fondo de vivienda estatal o municipal o la persona autorizada por él (el propietario) se compromete a transferir a la otra parte - el ciudadano (empleador) - una vivienda de posesión y uso para vivir en las condiciones establecidas por K Federación de Rusia (tema 60 Ж a la Federación de Rusia).

El contrato de contratación social se puede describir como consensual (para su conclusión, es suficiente acordar las condiciones esenciales del contrato, es decir, el sujeto (es decir, el lugar residencial) y el empleador), oneroso, bilateral, mutuo.

Partes del contrato

El propietario del fondo de vivienda del estado o el fondo de vivienda municipal actúa como el propietario bajo el contrato de contratación social. En nombre del propietario, hay un organismo estatal autorizado o un organismo del gobierno local autorizado.

Un empleador bajo un contrato de contratación social puede no ser cualquier persona. Solo pueden ser ciudadanos rusos. De acuerdo con el párrafo 5 del art. 49 LCD. los locales residenciales bajo contratos de empleo social no se otorgan a ciudadanos extranjeros, apátridas, a menos que se estipule lo contrario en un tratado internacional de la Federación Rusa. Al mismo tiempo, un ciudadano debe ser clasificado como un ciudadano de bajos ingresos y ser reconocido a su debido tiempo como una persona necesitada en un edificio residencial y registrada.

Del lado del empleador, puede haber una pluralidad de personas. Los miembros de la familia actúan como cofacilitadores. Los miembros de la familia del inquilino de la vivienda bajo el contrato de contratación social incluyen a su cónyuge que vive con él, así como a los hijos y padres del empleador. Otros parientes, dependientes discapacitados, son reconocidos como miembros de la familia del inquilino bajo el contrato de empleo social si el inquilino los presenta como miembros de su familia y llevan a cabo un hogar común con él. En casos excepcionales, otras personas pueden ser reconocidas como miembros de la familia del inquilino de los locales residenciales bajo un contrato social de empleo en un procedimiento judicial.

Los miembros de la familia del inquilino de la vivienda bajo el contrato de contratación social tienen los mismos derechos y deberes que el empleador. Los miembros viables de la familia del inquilino de los locales residenciales en virtud del contrato social de trabajo tendrán la responsabilidad conjunta con el empleador de las obligaciones derivadas del contrato de contratación social.

Los miembros de la familia del inquilino de la vivienda bajo el contrato de contratación social deben estar indicados en el contrato de contratación social de la vivienda.

A petición del empleador y los miembros de su familia, el contrato de trabajo social se puede concertar con uno de los miembros de la familia. En caso de fallecimiento del inquilino o de su retiro de la vivienda, el contrato se celebra con uno de los miembros de la familia que vive en la vivienda (párrafo 2 del artículo 672 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Objeto de empleo

El objeto de la contratación social es una vivienda (casa de apartamento, apartamento, parte de una vivienda o departamento), incluida en el parque de viviendas estatal o municipal. Locales residenciales de acuerdo con el párrafo 2 del art. 15 LC es un local aislado que es propiedad inmobiliaria y es adecuado para la residencia permanente de ciudadanos, es decir, cumple con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos, y otros requisitos legales.

Según el contrato de contratación social, las instalaciones residenciales deben proporcionarse a los ciudadanos en el lugar de su residencia (dentro de los límites del asentamiento correspondiente) con un área total para una persona de al menos la tarifa de provisión (cláusula 5, Artículo 57 de la RF LC). La norma para proporcionar el área de una vivienda de acuerdo con el contrato de contratación social es el tamaño mínimo del área de la vivienda, sobre la base de la cual se determina el tamaño del área total de la vivienda prevista en el contrato de contratación social. La tasa de otorgamiento la determina el gobierno local dependiendo del nivel de vivienda provisto bajo los contratos de empleo social alcanzados en la entidad municipal pertinente y otros factores.

Un objeto independiente de contratación social no puede ser un edificio residencial no aislado, locales de uso auxiliar, así como la propiedad común en un edificio de apartamentos. En las viviendas no aisladas, en primer lugar, debe entenderse las habitaciones de los apartamentos y las casas de apartamentos conectadas por una entrada común, etc., así como partes de las habitaciones. Los locales de uso auxiliar (es decir, salas auxiliares, en la terminología de la antigua legislación de vivienda) se consideran tradicionalmente como cocinas, pasillos, baños y otros locales que tienen un propósito auxiliar.

Plazo de empleo

El término no es una condición esencial del contrato para la contratación social de un local de vivienda, ya que bajo este acuerdo, los cuartos de vivienda se proporcionan a los ciudadanos para su uso perpetuo.

Cuota según el contrato de contratación social

La tarifa del contrato de seguridad social incluye:

• pago por el uso de una vivienda (pago de alquiler). Sin embargo, los ciudadanos reconocidos de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley por ciudadanos de bajos ingresos y que ocupan viviendas en virtud de contratos de trabajo sociales están exentos de pagar tarifas por el uso de una vivienda (tarifas de contratación);
• una tarifa por el mantenimiento y reparación de una vivienda, que incluye una tarifa por los servicios y el trabajo en la administración de un edificio de apartamentos, el mantenimiento y el mantenimiento de rutina de la propiedad común en un edificio de departamentos. La tarifa para el mantenimiento y la reparación de una vivienda se establece en la cantidad que garantiza el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos de acuerdo con los requisitos de la ley. El importe de los honorarios por el mantenimiento y la reparación de una vivienda para inquilinos de locales residenciales en virtud de contratos de trabajo sociales se determina sobre la base del área total ocupada (en habitaciones separadas en dormitorios, en función del área de estas habitaciones) de la vivienda. Está establecido por los órganos locales de autogobierno, dependiendo de la calidad y la mejora de las viviendas, la ubicación de la casa;
• pago por servicios públicos. El monto de los pagos de servicios públicos se calcula sobre la base de la cantidad de servicios comunales consumidos, determinados por las lecturas de los dispositivos de medición o, en su defecto, según las normas para el consumo de servicios comunales aprobados por los organismos locales, con excepción de las normas para el consumo de servicios públicos. sujetos de la Federación de Rusia en el orden establecido por el Gobierno de la Federación de Rusia. Las normas para la prestación de servicios públicos a los ciudadanos están establecidas por el Gobierno de la Federación de Rusia.

Derechos y obligaciones de las partes. El propietario de una vivienda bajo un contrato de contratación social de acuerdo con cl. Se requiere 65 LCD:

• transferir al empleador los locales residenciales libres de los derechos de otras personas;
• participar en el mantenimiento y la reparación adecuados de la propiedad común en el edificio de apartamentos en el que se alquila la vivienda;
• para llevar a cabo reparaciones importantes de las viviendas;
• Asegurar la provisión de los servicios necesarios para el empleador de la calidad adecuada.

Esta lista no es exhaustiva. El prestamista también incurre en otras obligaciones previstas en la legislación sobre vivienda y en el contrato para la contratación social de una vivienda. Por lo tanto, en el contrato modelo de contratación social se estipulan otras obligaciones, por ejemplo, la obligación de proporcionar al empleador y miembros de su familia el procedimiento establecido por el Parlamento RF para el período de reparación capital o reconstrucción de la casa (cuando la reparación o reconstrucción no puede realizarse sin el desalojo) fondo maniobrable, que cumple con los requisitos sanitarios y técnicos.

El propietario de una vivienda en virtud del contrato de contratación social tiene derecho a exigir el pago puntual de un pago por una vivienda y servicios públicos. Si el empleador y los miembros de su familia que viven con él durante más de seis meses no pagan una tarifa por alojamiento y servicios públicos sin razones justificadas, pueden ser desalojados ante el tribunal con la provisión de otra vivienda bajo un contrato social, cuyo tamaño corresponde al tamaño de la vivienda locales, establecidos para la introducción de los ciudadanos en el albergue.

El derecho de exigir el desahucio del inquilino en la corte y los miembros vivos de la familia junto con él surge del propietario cuando: primero, utiliza el local residencial para otros fines, viola sistemáticamente los derechos e intereses legítimos de los vecinos o trata mal la vivienda, permitiendo su destrucción; en segundo lugar, estas violaciones implican la destrucción de una vivienda; y en tercer lugar, no los eliminan dentro de un tiempo razonable, designado por el arrendatario. En este caso, el desalojo se lleva a cabo sin la provisión de otra vivienda.

Sin la provisión de otra unidad de vivienda, los ciudadanos privados de los derechos de los padres también pueden ser desalojados de las viviendas, si el tribunal considera que es imposible vivir en forma conjunta a estos niños con niños respecto de los cuales han sido privados de sus derechos parentales.

Los deberes del inquilino de una vivienda están fijados en el Código Civil de la Federación de Rusia y el Parlamento de RF. No se observan diferencias significativas en este caso. De acuerdo con el párrafo 3 del art. 67 El inquilino de viviendas y servicios comunales de acuerdo con el contrato de contratación social debe:

• Usar las instalaciones residenciales para su uso previsto y dentro de los límites establecidos por el Comité de Vivienda y Servicios Públicos de la Federación de Rusia;
• para garantizar la seguridad de las viviendas;
• mantener el estado adecuado de la vivienda;
• llevar a cabo las reparaciones actuales de las viviendas;
• oportunamente pagar una tarifa por alojamiento y servicios públicos;
• informar al propietario en los términos establecidos por el acuerdo sobre el cambio de los motivos y las condiciones que dan derecho a utilizar el local de la vivienda en virtud del contrato de contratación social.

Además de estos, el empleador también tiene otras responsabilidades previstas por las leyes federales y por el contrato de contratación social. Por ejemplo, el Modelo de Contrato de Seguridad Social establece el deber del inquilino de tomar del propietario bajo la ley dentro de un período no superior a 10 días a partir de la fecha de la firma del contrato, una vivienda adecuada para vivir, en la que se realiza la reparación actual, excepto cuando la vivienda en funcionamiento del inventario de viviendas.

El inquilino de una vivienda de acuerdo con el contrato de contratación social de acuerdo con Cl. 67 F La RF tiene el derecho en el orden establecido:

• instalar otras personas en los locales ocupados;
• alquilar las viviendas en subarrendamiento;
• permitir residir en una vivienda de residentes temporales;
• cambiar o reemplazar las instalaciones ocupadas;
• requiere que el propietario complete oportunamente la revisión de la vivienda, la participación adecuada en el mantenimiento de la propiedad común en el edificio de apartamentos y la prestación de servicios públicos.

Además de estos, el empleador también puede tener otros derechos previstos por las leyes federales y el contrato de trabajo social. Por ejemplo, de acuerdo con el párrafo 2 del art. 66 ZhK RF en caso de incumplimiento o rendimiento inadecuado por el arrendatario de una vivienda en virtud de un contrato de contratación social para la finalización oportuna de las reparaciones de capital de una vivienda, propiedad común en un edificio de apartamentos y dispositivos ubicados en una vivienda y destinados a la prestación de servicios públicos, el inquilino para exigir una reducción en la tarifa por el uso del espacio de la vivienda ocupada, propiedad común en el edificio de apartamentos, o el reembolso de sus gastos para la administración oral hiriendo las deficiencias de una vivienda y (o) la propiedad común en un edificio de apartamentos, o el reembolso de las pérdidas causadas por el desempeño inadecuado o el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Además, el Contrato modelo para la contratación social estipula una serie de otros derechos del empleador, por ejemplo, el derecho a conservar los derechos de una vivienda en ausencia de él y su familia.

Forma de contrato El RF CC (Artículo 63) establece una forma escrita simple del contrato para la contratación social de una vivienda, que debe concluirse mediante la redacción de un documento firmado por ambas partes. Sin embargo, la conclusión de tal contrato se implementará no sobre la base de una orden, sino sobre la base de una decisión del gobierno local para proporcionar viviendas en el inventario de vivienda de uso social (Artículo 57 LC).

Terminación del contrato de empleo social. El contrato de contratación social puede ser terminado solo por su disolución. Se puede rescindir en cualquier momento por acuerdo de las partes. El empleador con el consentimiento por escrito de los miembros de su familia que viven con él en cualquier momento puede rescindir el contrato de contratación social. En el caso de la salida del inquilino y sus familiares a otro lugar de residencia, se considera que el contrato de contratación social de una vivienda está terminado a partir de la fecha de salida. La terminación del contrato de contratación social de una vivienda a petición del prestamista solo se permite en el tribunal y en los terrenos establecidos por cl. 83 LCD de la Federación Rusa. El contrato de contratación social de una vivienda también cesa debido a la pérdida (destrucción) de una vivienda, con la muerte de un empleador residente solo. Con el fin de proporcionar estabilidad adicional a las relaciones derivadas de la contratación social, se ha introducido una regla según la cual el contrato de contratación social no está sujeto a cambio o terminación, incluso en los casos en que hay un cambio del propietario de la vivienda que es su objeto. Además, dicho contrato permanece sin cambios incluso cuando el derecho de gestión económica o el derecho de gestión operativa a dicha vivienda pasa a otra entidad (Artículo 64 de la RF LC).