El uso generalizado del crédito es una condición necesaria para el funcionamiento normal de la economía de cualquier estado . Pero los préstamos son imposibles sin una salvaguardia seria de los intereses del acreedor. La evolución del desarrollo del crédito ha demostrado que los intereses más efectivos del acreedor pueden protegerse mediante el uso de garantías inmobiliarias porque:
- los bienes inmuebles no se ven relativamente afectados por el riesgo de muerte o desaparición repentina;
- el valor de los bienes inmuebles tiende a crecer constantemente;
- el alto costo de los bienes inmuebles y el riesgo de su pérdida son un poderoso incentivo para que el deudor cumpla de manera precisa y oportuna sus obligaciones con el acreedor.
Una de las herramientas para proteger los intereses de los acreedores mediante el uso de hipotecas era una hipoteca.
Hipoteca - el concepto y la esencia
El término "hipoteca" en el volumen de negocios legal generalmente cubre dos conceptos:
Hipoteca como una relación legal es una prenda de bienes inmuebles (terrenos, activos fijos, edificios, viviendas) con el fin de obtener un préstamo.
Hipoteca como garantía : implica una hipoteca : un instrumento de deuda que certifica los derechos del acreedor hipotecario por bienes inmuebles.
Los préstamos hipotecarios son préstamos sobre la seguridad de bienes inmuebles, es decir, préstamos con el uso de una hipoteca como garantía para el reembolso del crédito.
En caso de no devolución de un préstamo, el acreedor se convierte en el propietario de la propiedad. Por lo tanto, una hipoteca es una forma especial de asegurar un préstamo.
Características de los préstamos hipotecarios:- la hipoteca es una prenda de propiedad;
- naturaleza a largo plazo del préstamo hipotecario (20 - 30 años);
- La propiedad hipotecada durante el período de la hipoteca se mantiene, por regla general, con el deudor;
- se compromete solo puede ser aquella propiedad que pertenece al pignorante sobre el derecho de propiedad o sobre el derecho de gestión económica;
- base legislativa de los préstamos hipotecarios es un gravamen sobre la base del cual se establece un contrato hipotecario y se lleva a cabo la venta de la propiedad transferida al acreedor;
- el desarrollo del crédito hipotecario implica la existencia de un mercado inmobiliario y una institución desarrollada para su evaluación;
- Los préstamos hipotecarios generalmente son llevados a cabo por bancos hipotecarios especializados.
- Pledgor - fiz. o una entidad legal que ha proporcionado bienes inmuebles como garantía para asegurar su deuda.
- Pledgee (acreedor hipotecario) es una entidad legal que emite préstamos garantizados por bienes inmuebles.
Marco legal de los préstamos hipotecarios en Rusia:
- Ley Federal de la Federación de Rusia "sobre hipoteca (prenda inmobiliaria)" de 16.07.98;
- Ley Federal de la Federación de Rusia "sobre las actividades de evaluación en la Federación de Rusia" de 29.07.98.
La hipoteca está sujeta al registro estatal por parte de las instituciones de justicia en el Registro Estatal Unificado de Derechos a la Propiedad Inmovilizable.
Hipotecas y bancos
Los bancos hipotecarios son bancos especializados que otorgan préstamos a largo plazo garantizados por bienes inmuebles.
Ventajas de los préstamos hipotecarios para los bancos:
- riesgo relativamente bajo en la emisión de préstamos, ya que están garantizados por bienes inmuebles;
- los préstamos a largo plazo liberan a los bancos de las negociaciones privadas con los clientes;
- los préstamos hipotecarios proporcionan al banco una clientela completamente estable;
- las hipotecas se pueden negociar activamente en el mercado secundario, lo que permite que el banco diversifique su riesgo mediante la venta de una hipoteca luego de emitir un préstamo.
Desventajas de los préstamos hipotecarios para los bancos:
- la necesidad de mantener en el personal de profesionales profesionales estrechos - tasadores de bienes raíces, que se presentan como garantía, lo que aumenta los costos del banco;
- desviación de fondos a largo plazo;
- La larga duración del período de préstamo es una gran amenaza para las próximas ganancias del banco, ya que es muy difícil predecir la dinámica de las tasas de interés del mercado en las próximas décadas.
El mecanismo de los préstamos hipotecarios
La hipoteca es un préstamo recibido sobre la seguridad de bienes inmuebles.
Los principales documentos para obtener un préstamo, que determinan la relación entre el prestamista y el prestatario, son un contrato de préstamo y un acuerdo de compromiso.
El contrato de préstamo determina el propósito de obtener un préstamo, el plazo y monto del préstamo, el procedimiento para emitir y pagar el préstamo, los términos del seguro de préstamo, el método y la forma de verificación de la seguridad y el uso específico del préstamo, las sanciones por uso indebido y el préstamo. el reembolso extemporáneo del préstamo, el monto y el procedimiento para el pago de las multas, el procedimiento de resolución del contrato, las condiciones adicionales para el acuerdo del acreedor y el prestatario.
El acuerdo de hipoteca determina la forma, el tamaño y el orden de la garantía para el préstamo.
Hipoteca de hipoteca
El desarrollo de una hipoteca implica la existencia de tipos específicos de valores: hipotecas y bonos hipotecarios.
La hipoteca es un documento legal sobre la hipoteca (prenda) del objeto inmobiliario, que certifica la devolución del objeto para garantizar las obligaciones del préstamo.
El objeto de la prenda es el inmueble, que sirve como garantía para las obligaciones del prestatario. El objetivo de los préstamos es un objetivo específico. por el cual se concede un préstamo.
Por lo tanto, son posibles diversas variantes de combinaciones del objeto de compromiso y el objeto de acreditación. Por ejemplo: un préstamo para la construcción de viviendas sobre la seguridad de la tierra.
El mecanismo de los préstamos hipotecarios es significativamente diferente del mecanismo para la formación de recursos de crédito en un banco comercial. En los países desarrollados, el banco genera medios para otorgar préstamos, principalmente mediante la venta de bonos hipotecarios y acciones.
Las hojas de hipoteca son obligaciones del banco a largo plazo, proporcionando préstamos hipotecarios confiables (o acumulativos) por los cuales se paga un interés sólido.
Las hipotecas son vendidas por los bancos hipotecarios en el mercado secundario a los inversores - otras instituciones de crédito (en algunos países - a cualquier inversor).
El mercado secundario es el proceso de compra y venta de valores hipotecarios emitidos en el mercado primario. Proporcionar a los acreedores principales la oportunidad de realizar una hipoteca primaria y recibir un préstamo diferente con los mismos ingresos en el mismo mercado es la tarea principal del capital hipotecario.
Las inversiones en bonos hipotecarios se consideran una inversión confiable de capital, ya que, además de un ingreso de interés estable, el inversor está garantizado contra el riesgo de las hipotecas. Por supuesto, el valor de mercado de la propiedad hipotecada puede eventualmente caer, pero aquí los bancos pueden ofrecer diferentes opciones de cobertura (reducción de riesgo) al implementar hipotecas.
Habiendo vendido hipotecas, el acreedor permite que el producto proporcione nuevos préstamos hipotecarios.
El reembolso de un préstamo hipotecario está relacionado con el vencimiento y los intereses de los préstamos hipotecarios. Si el período de validez de la hipoteca es de 10 años, y la tasa de interés fija es del 6.5%, entonces el préstamo debe emitirse a una tasa de al menos 7% por año para cubrir los costos de emisión de hipotecas y el pago de intereses a los inversionistas. El cambio en el% de la tasa dependiendo de la situación del mercado ocurrirá en 10 años, si el plazo de la hipoteca es más largo. El reembolso se realiza con pago a plazos, el intervalo (mes, trimestre, medio año, año) se establece mediante un contrato de préstamo.
Esquema de préstamo hipotecarioEl papel de las hipotecas en la economía
Los préstamos hipotecarios son una parte integral de la economía de mercado . Reflejando las leyes del desarrollo de la industria bancaria mundial, es una de las herramientas prioritarias para el desarrollo empresarial .
Hipoteca y crisis
La experiencia mundial muestra que los préstamos hipotecarios promovieron la reactivación de la industria , la mejora del sistema bancario , la superación del desempleo y, en última instancia , la recuperación de la crisis de los Estados Unidos de América (en los años 1930, Canadá y Alemania) en los años 40 y 50, Argentina y Chile en los años setenta y ochenta, así como la aceleración de las reformas económicas en varios países. Ciertas esperanzas de una hipoteca como una herramienta para resolver el problema de la vivienda se imponen en Rusia.
Hipotecas y economía real
El desarrollo del negocio hipotecario afecta positivamente el funcionamiento del sector real de la economía : industria, construcción, agricultura, etc. Como muestra la práctica mundial, la expansión de los préstamos hipotecarios como una forma efectiva de financiar las inversiones de capital puede ayudar a superar la crisis de inversión.
Hipoteca y sistema bancario
Los préstamos hipotecarios son muy importantes para el desarrollo del sistema bancario del país. La hipoteca es la herramienta más importante que garantiza el reembolso de un préstamo. La institución de préstamos hipotecarios que opera en el marco del sistema de préstamos hipotecarios es un tema de actividad económica relativamente estable y rentable. Por lo tanto, cuanto más en el sistema bancario de tales instituciones de crédito, más estables y efectivas son sus actividades en el sistema económico del país en su conjunto.
Hipotecas y bienestar social
Los préstamos hipotecarios, que desvían dinero de la rotación actual hacia el ahorro interno, en cierta medida ayudan a reducir la inflación .
En las condiciones modernas, la importancia de las hipotecas para el desarrollo social de la sociedad va en aumento. Los préstamos hipotecarios para vivienda contribuyen a la provisión de ciudadanos con propiedades residenciales privadas asequibles, siendo un factor poderoso en la formación de la clase media de la sociedad.
La relevancia del préstamo hipotecario para vivienda se debe a que su uso nos permite resolver contradicciones:
- entre los altos precios de los bienes inmuebles y los ingresos actuales de la población;
- entre el ahorro monetario de un grupo de agentes económicos y la necesidad de su uso en otro.
La falta de propiedad privada de bienes inmuebles y la institución de hipotecas en nuestro país durante 70 años ha tenido consecuencias negativas: la experiencia de organizar préstamos hipotecarios, tanto a nivel de la entidad de crédito como a nivel del estado en general, se ha perdido en gran parte.
Si anteriormente la única oportunidad para mejorar las condiciones de vivienda era obtener viviendas públicas, hoy este problema se resuelve principalmente por los ciudadanos a través de la adquisición o construcción de viviendas debido a sus propios ahorros. Los limitados recursos presupuestarios concentraron la atención del estado en la solución de problemas de vivienda de solo ciertos grupos de la población. Sin embargo, la mayor parte no puede mejorar sus condiciones de vivienda debido a la falta de ahorros necesarios.
La creación de un sistema de préstamos hipotecarios hará que la adquisición de viviendas sea asequible para la mayor parte de la población; proporcionará un vínculo entre los recursos monetarios de la población, los bancos, las empresas financieras, de construcción y las empresas de la industria de la construcción, dirigiendo los recursos financieros al sector real de la economía.
Infraestructura de préstamos hipotecarios
El funcionamiento efectivo del sistema de las instituciones de crédito hipotecario es imposible sin la disponibilidad de elementos de apoyo apropiados (infraestructura). La especificidad de los préstamos hipotecarios es su conexión más estrecha con la valoración, el seguro y el registro de la facturación inmobiliaria, así como con el mercado hipotecario secundario. En este sentido, el funcionamiento del sistema de instituciones hipotecarias es imposible sin la presencia en el país:
- sistema de registro de rotación de bienes inmuebles;
- organizaciones de seguros (empresas);
- Las organizaciones se involucraron profesionalmente en una estimación del costo de bienes inmuebles.
La infraestructura desarrollada del sistema de préstamos hipotecarios garantiza la efectividad de las operaciones hipotecarias, aumentando la protección de los derechos de los sujetos de préstamos hipotecarios.