El concepto y las características de la propiedad común
Al igual que en las relaciones civiles, y en las relaciones relacionadas con la implementación de actividades empresariales, existen situaciones en las que una y la misma propiedad es propiedad de dos o más personas. En este caso, la propiedad genera una propiedad común.
La propiedad común como categoría económica es un fenómeno inevitable en nuestra sociedad. Esto es especialmente cierto en nuestro estado, cuando las entidades económicas necesitan unirse para adquirir medios de producción, materiales, materias primas, etc.
Actualmente, el derecho de propiedad común está regulado por Ch. 16 Código Civil, así como otros actos legales regulatorios.
La propiedad común de la propiedad puede surgir por varias razones:
- en virtud de una transacción, por ejemplo, al comprar juntos en casa o al dar a dos hermanas un solo piano de cola;
- debido al caso que creó una combinación inseparable de cosas sin la correlación de lo principal y pertenencia;
- sobre la base de la herencia;
- la formación de una economía campesina;
- la construcción conjunta de la casa;
- conexiones y desplazamientos de cosas, y así sucesivamente.
Una característica de propiedad común es la pluralidad de sujetos de derechos de propiedad, que se denominan participantes en propiedad común o copropietarios. La propiedad común se caracteriza por el entrelazamiento de las relaciones de los copropietarios con todas las terceras cales, por una parte, y las relaciones entre los copropietarios, por la otra. Los primeros en su naturaleza legal son absolutos, el último - relativo.
La ley civil establece dos tipos de propiedad común:
- articulación común;
- propiedad de capital común.
En propiedad conjunta, la comunidad de la propiedad se manifiesta más que en la acción. Esto se explica por el hecho de que las relaciones entre los participantes en copropiedad (entre cónyuges, miembros de la granja, etc.) tienen un carácter más confiado y persistente que las relaciones entre los participantes en la propiedad compartida, que pueden ser lo suficientemente distantes o incluso ajenas entre sí. .
La propiedad de la acción difiere de la propiedad conjunta en que, con la propiedad, las acciones de cada uno de sus participantes generalmente se determinan por adelantado, mientras que con la propiedad conjunta, las acciones se determinan solo al dividir o separar la propiedad común, es decir, cuando la relación de propiedad para todos, o para algunos de sus participantes. En este caso, se supone que las acciones, tanto de capital como de propiedad conjunta, son iguales a menos que la ley o el contrato dispongan lo contrario.
Las acciones en la propiedad común se pueden analizar en los participantes ambos comparten, y la característica común. Por lo tanto, es necesario considerar la naturaleza legal de la participación. La parte, si se determina, tiene una expresión cuantitativa en forma de fracción o interés. Se puede expresar en forma de 1/3, 2/5 , etc., o en forma de 25%, 50%, etc. La expresión puramente cuantitativa de la acción aún no revela su naturaleza legal: ¿el accionista de la propiedad común posee una participación en la propiedad? , en el valor de la propiedad o en el derecho a la propiedad. En este caso, el derecho de cada copropietario no se limita a una parte específica de lo común, sino que se extiende a todo, incluidos los ingresos derivados del uso de la cosa.
Algunos autores intentan divulgar el contenido del derecho a compartir con la ayuda de las nociones de una participación en la propiedad o en el valor de la propiedad, t. conceptos de una acción real o ideal. Por acción real, comprende una parte específica, físicamente separada de la propiedad común, que supuestamente pertenece a cada uno de los copropietarios. La construcción de una participación ideal reduce el derecho a compartir su expresión de valor. Esta construcción lleva a la abolición de la cosa como un objeto de propiedad común y, por lo tanto, a la sustitución del derecho de propiedad común por un derecho vinculante. En opinión de Yu. K. Tolstoy, esta posición no solo no revela la esencia de las relaciones de propiedad común, sino que conduce, aunque desde diferentes lados, a la abolición de la propiedad común como una institución legal especial.
Propiedad compartida
Por propiedad común, la propiedad se entiende como un derecho de propiedad común, la relación entre los propietarios de los cuales (copropietarios) está regulada de acuerdo con el principio de su participación en el valor (rentabilidad y pérdida) de la cosa. Párrafo 1 del art. 245 del Código Civil de la Federación de Rusia corrige la presunción de igualdad de las partes de los participantes en la propiedad compartida común.
En forma de desviación de la regla general de igualdad de acciones por acuerdo de los participantes de la propiedad común compartida, se puede establecer que sus acciones se determinan dependiendo de la contribución de cada una a la educación y la terminación de la propiedad común o no. Al mismo tiempo, esta contribución puede determinarse no solo en el momento de la formación de la propiedad común, sino también en las etapas subsiguientes de su existencia y funcionamiento, teniendo en cuenta el material, el trabajo y otras inversiones realizadas en ella. Un ejemplo es un contrato de actividades conjuntas, donde las partes se unen a sus contribuciones y comienzan a actuar juntas para lograr un objetivo económico común.
El tamaño de la participación en la propiedad de capital común también se ve afectado por las mejoras que se realizan en la propiedad común: inseparable o separable. Por lo tanto, un participante en una propiedad compartida que, a su propio costo y de acuerdo con el procedimiento establecido para el uso de la propiedad común, tiene mejoras inseparables en esta propiedad, tiene derecho a un aumento correspondiente en su participación en la naturaleza de la propiedad común. Las mejoras separables de la propiedad común, a menos que el acuerdo de los participantes en la propiedad compartida indique lo contrario, pasan a ser propiedad del participante que las produjo. El destino de las mejoras separables también se puede resolver por mutuo acuerdo de todos los copropietarios. Por lo tanto, pueden acordar el pago a la persona que los aportó, la compensación adecuada sin cambios en las acciones de la propiedad común; para aumentar la participación del propietario, quién realizó las mejoras, etc. En ausencia de un acuerdo, las mejoras por separado llegan a la propiedad de la persona que las aportó. El tribunal puede examinar todas las disputas relativas a la determinación de la suerte de las mejoras, ya que se relacionan con el ejercicio de poderes, pero con el disfrute y el uso de la propiedad común.
El contenido del derecho de propiedad compartida común también incluye los poderes para poseer, disponer y usar propiedad común. Cada copropietario en el ejercicio del derecho de propiedad común, independientemente del tamaño de su participación, tiene un voto. El ejercicio del derecho de propiedad común debe tener lugar mediante el consentimiento mutuo de todos los propietarios. En caso de que no se llegue a un acuerdo sobre la implementación de la propiedad común, la cuestión se resuelve si estos desacuerdos se refieren al ejercicio de los poderes para poseer y usar la propiedad común o el poder de disposición. Si los copropietarios no han llegado a un acuerdo sobre la propiedad y el uso de la propiedad común, cada uno de ellos, incluso si permanece en singular, puede presentar una solicitud al tribunal.
El copropietario de la propiedad común no está localizado en ninguna parte particular de la propiedad común. Al mismo tiempo, el copropietario puede estar interesado no solo en el trueque sino también en el valor para el consumidor de dicha propiedad. Puede interesarse no solo en los ingresos que aporta lo común, sino también en usar esto para satisfacer las necesidades de sus consumidores. Un cotitular puede poseer y usar parte de la propiedad común en proporción a la parte. Si esto no es posible, tiene derecho a exigir una compensación adecuada a los demás participantes en la propiedad común.
Uno de los motivos para el surgimiento de la propiedad común, que involucra muchos aspectos de su implementación, es la participación conjunta de dos o más personas en la construcción de una casa. En los procesos civiles, los casos que involucran la consideración de disputas sobre la propiedad de un edificio de apartamentos son bastante comunes. La práctica judicial aborda la resolución de las disputas anteriores sujeto a las siguientes condiciones.
En primer lugar, es necesario determinar si deben identificarse las personas que participaron en la construcción de la casa, las relaciones entre el hogar y la familia o que son ajenas al desarrollador. para qué fines se construyó la casa (con el fin de proporcionar alojamiento a las personas que participaron en la construcción o para otros fines). En segundo lugar, un organismo que asigna tierras debería estar involucrado en el caso, si no actúa en el caso como parte, y conocer su actitud ante la disputa.
Al vender una participación a otra persona, los copropietarios restantes tienen el derecho preferente de comprar una participación al precio por el que se vende, y en otros términos iguales, excepto en el caso de la venta de una subasta pública. En este caso, el vendedor de una acción está obligado a notificar por escrito a otros propietarios restantes sobre la intención de vender la participación a una persona no autorizada con indicación del precio y otras condiciones de venta. Si los copropietarios restantes se niegan a comprar una acción o adquirir una parte de la propiedad de bienes inmuebles dentro de un mes, y para bienes muebles dentro de los 10 días de la fecha de notificación, el vendedor puede vender la participación a cualquier persona. Si el propietario de una acción en la propiedad común lo ordenó en violación del derecho preferente de compra, cualquier otro cotitular tendrá derecho a exigirle la transferencia de los derechos y obligaciones del comprador a él dentro de los tres meses.
Reglas similares se aplican a la enajenación de una acción bajo un acuerdo de trueque, pero solo cuando el cedente intercambia su parte por cosas determinadas por características genéricas, y la persona que tiene el derecho preferente de adquirir una participación ofrece al extranjero la misma clase, en la misma cantidad e incluso misma calidad
La división de la propiedad en propiedad compartida es la transferencia de partes de esta propiedad a la propiedad de cada uno de los cotitulares en proporción a sus acciones en el derecho de propiedad común y el cese de la propiedad de acciones comunes de esta propiedad.
La asignación de una acción de una propiedad común es la transferencia de una parte de esta propiedad a la propiedad de un participante en propiedad común en proporción a su participación en el derecho de propiedad común y la terminación por esta persona del derecho a compartir en propiedad común.
El tipo de propiedad en propiedad compartida influye en el orden de su división o en la separación de su parte de la misma.
Una cosa indivisible no se puede dividir en especie. La sección se lleva a cabo mediante la venta de una cosa y el pago de una compensación monetaria a cada participante de la propiedad común en proporción a su participación en el derecho de propiedad común. La asignación de una acción es posible pagando a los copropietarios una compensación monetaria apropiada para el accionista adjudicatario de la propiedad común.